青客公寓两年半净利累亏11亿 续租率仅5%

 新闻资讯     |      2019-10-14

经历了一轮洗牌的长租公寓行业或将迎来第一股。10月8日,国内第三大长租公寓青客公寓向美国证监会递交了招股说明书,成为第一家披露招股书的长租公寓公司。青客公寓计划在纳斯达克上市,股票交易代码为QK,预计融资1亿美元。

招股书显示,截至2018年12月31日,青客公寓运营覆盖6座城市,复合年增长率达114.4%。其2017及2018财年的营收分别为5.22亿元和8.89亿元,而在2019财年的前三个季度,营收已经超过了2018年全年达到8.98亿元,同比增长了51.435%。

不过高速增长的青客公寓也难以避免行业“以亏损换市场”的通病。长江商报记者梳理发现,青客公寓2017年、2018年、2019年前6个月净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。两年半的时间累计亏损11.17亿元。

长江商报记者还发现,截止到2019年6月底,青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则达27亿元,资产负债率高达133%,已达到“资不抵债”。

现金流方面,2019年6月底青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,按2018年烧掉了5.8亿元的烧钱速度来看,这笔钱不够花一年。

此外,青客公寓在第三方投诉平台、微博、豆瓣上,遭到大量用户投诉,存在诱导贷款、押金难退、网费高昂、清扫服务敷衍、高电费、偷电等问题。截至6月30日的2019财年的前三个季度,青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月,其中,47.3%的租户在合同到期前选择退租,只有5.1%的租户选择了续租。

六年运营近10万房间

有望成为长租公寓海外上市第一股的青客公寓是国内较早进入长租公寓领域的公司。

公开资料显示,青客公寓成立于2012年,在融资的助推下,青客公寓成立的六年间保持着高速扩张。2012年青客公寓可供出租的房间数为940间,到2018年末,青客公寓运营覆盖6座城市的共计91234间房间,复合年增长率为114.4%。

根据招股书引用的咨询机构出具的报告,以总租赁房间价值和数量计算,青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位;而在月租金2000元以下的档位,以房间数计算,青客公寓位居行业第一位。

快速扩张离不开资本的支持,截至目前青客公寓共获4轮融资。天眼查显示,早在2012年6月,青客公寓获得纽信创投的天使投资;2014年9月,获达晨创投的A轮融资;2015年6月,又获得赛富投资基金和老股东纽信创投1.8亿元B轮融资;2018年4月,青客宣布完成数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。

在当前的股东结构中,创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%股份,凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%股份,为最大机构投资人。此外,纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

然而,青客公寓仍面临亏损的局面。招股说明书显示,其在2017年及2018财年均处于亏损状态,净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2019年6月30日,青客今年的亏损已达3.73亿元。

青客公寓在招股文件中总结了影响公司业绩的几大因素,包括扩大公寓网络,保持和提高入住率和租金率,控制运营成本和费用并提高运营效率的能力,管理前期资本支出和扩张成本。

同时,公司资金状况也不容乐观,到2019年6月底,青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则高达27亿元,资产负债率高达133%,已达到“资不抵债”。

现金流方面,2019年6月底青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,按2018年烧掉了5.8亿元的烧钱速度来看,这笔钱不够花一年。

面临巨大亏损的青客公寓为何会在此时急于选择上市?房东东创始人全雳对长江商报记者表示,其一是企业对于现金流的强依赖性,进入资本寒冬后,融资难度和成本越来越大,只有通过上市来获取新一轮的资金弹药;其二是资本给予企业的期限将至,对回报的诉求紧推着企业上市;其三是蛋壳与自如即将上市的风声给予青客极大的压力,房源规模排名第三的青客(第一自如,第二蛋壳)须抢先一步上市,才可能在未来租赁市场获得先机。

值得注意的是,此前同是二房东模式的WeWork的IPO之路遭搁浅,根据招股书数据显示,WeWork近年疯狂跑马圈地,2017年的现金流从负12亿美金到2018年变成了负22亿美金。业内认为,仅仅靠着“概念”“理想”“愿望”无限烧钱,而无法在期限内实现盈利的企业,将被投资者视为失败的投资。

财经评论员严跃进指出,长租公寓若是要上市,需要解决三个实质性的问题。第一是房源的收储问题,若缺乏房源收储的优势,那么后续规模是难以扩大的。第二是盈利的问题,包括租金调整和其他增值服务收益等。第三是客户的维护等问题,要针对租客的需求提供差异化服务,进而培育品牌力。类似企业若是出现亏损和租金贷的问题,那么也需要在上市前后积极解决此类问题,同时形成更好的竞争力。